Wohnrecht - Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

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    • Wohnrecht - Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

      Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen lässt sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten. Die Unwirksamkeit eines Teils der Klausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.
      Hintergrund
      Ein Vermieter stritt mit seinem Mieter um Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Im Formularmietvertrag waren folgende Klauseln enthalten:„Schönheitsreparaturen trägt der…Mieter.“ „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“
      Der Mieter, der ein starker Raucher war, hatte zwar die Wohnung nach seinem Auszug teilweise renoviert. Nach Ansicht des Vermieters war dies aber nicht fachgerecht, weil das Nikotin trotz verschiedener Anstricharbeiten wieder durchgeschlagen sei. Er verlangte Schadensersatz für die Ausführung von Malerarbeiten und Nutzungsentschädigung.
      Das Landgericht Berlin verurteilte den Mieter zur teilweisen Zahlung. Zwar seien einzelne Teile der Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Dies führe aber nicht zur Unwirksamkeit der ganzen Klausel.
      Entscheidung
      Der BGH gab dem Mieter Recht. Die gesamte Klausel über die Schönheitsreparaturen ist unwirksam und der Mieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
      Unwirksam ist die Bestimmung, dass der Mieter „Türen und Fenster“ streichen soll. Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst nach allgemeiner Auffassung lediglich das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die hier verwendete Klausel ist eine Erweiterung dieser Arbeiten und daher (im Formularvertrag) unwirksam.
      Die Unwirksamkeit dieses Teils der Klausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Bei der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Pflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist also insgesamt zu bewerten. Es ist daher nicht möglich, nur die Renovierungspflicht für Fenster und Türen entfallen zu lassen und den Rest der Klausel aufrecht zu erhalten.
      (BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 222/09, veröffentlicht am 12.4.2010)